- Хозяева ли мы в своих домах? Однозначного ответа нет. Об этом свидетельствует практика противостояния жителей одного из домов новой части города Набережные Челны с управляющей организацией. Много камской воды утекло, а точнее прошло более двух лет, чтобы добиться хоть какого-то положительного результата в суде, не считая множественных обращений и жалоб граждан в различные инстанции и правоохранительные органы, не приведших ни к какому результату. В итоге, городским судом были признаны недействительными решение о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) по отдельно взятому дому, а также протокол общего собрания собственников помещений об установления размера платы за капитальный ремонт из расчета 5 рублей за 1 кв. метр жилой площади. Оба протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (МКД) оказались поддельными. И что удивительное, авторов этих подделок найти не представилось возможным, несмотря на достаточный опыт юридической и правоохранительной работы. Решения судов практически не возымели какого-либо профилактического действия, просто констатировали факты нарушений в сфере ЖКХ и не влекли ответственности к нарушителям права за отсутствием таковых. Нарушение есть - наказания нет. Парадокс получается. К сожалению, российское право и правосудие бессильны перед всемогуществом системы ЖКХ.
Однако здесь важен не результат, как таковой, а вытекающие выводы из него.
Выводы следующие. Действующее жилищное законодательство самое унизительное, противоречивое и несовершенное законодательство в системе права России, априори ущемляющее права и интересы собственников помещений в многоквартирных домах по факту своего существования.
В рамках этого законодательства собственник квартиры поставлен на место пешки в большой игре, которую выиграть он никогда не сможет, если власть не проявит к нему снисхождение.
Несовершенство действующего жилищного законодательства Российской Федерации позволяет злоумышленникам строить различные схемы отъема денег у населения под прикрытием закона. Создание фиктивных ТСЖ в одном населенном пункте позволяет власти вполне легально получать денежные средства из федерального бюджета и решать вопросы по установлению тарифов на жилищные услуги без участия собственников помещений; провозглашенная законом заочная форма голосования собственниками помещений МКД позволяет порождать фиктивные ТСЖ и легально взимать платежи за «бумажный» капитальный ремонт; производители и поставщики коммунальных ресурсов предоставляют продукцию (работы, услуги) по завышенным ценам, уверенные в том, что проверить эти факты сами потребители (граждане) никогда не смогут. Так, например, замена одного подъездного окна на пластиковое окно за счет средств жителей дома в 9-тиэтажке по предварительной оценке обходится в стоимость более 10 000 рублей. Уж больно дорогой подъезд получается! Список злоупотреблений в сфере ЖКХ можно продолжить. Вместе с тем, ясно одно, несовершенство действующего законодательства порождает клубок правонарушений, включая коррупцию, подлог документов, завышение объемов строительных работ, хищение денежных средств и т.п.
Чтобы все это победить - надо объединиться.Кстати, к этому призывает и закон, имея в виду, создание всякого рода товариществ в этой сфере. Однако созданное товарищество должно заниматься предпринимательской деятельностью, иначе говоря, бизнесом в сфере ЖКХ. Как? Об этом законодательство умалчивает.
Задумка государства состояла в том, чтобы доля собственника в праве на общее имущество в МКД определяла меру ответственности граждан-собственников за содержание и ремонт изношенного жилищного фонда, а для распоряжения этими долями необходимо объединение в форме товариществ собственников жилья для решения насущных проблем в сфере ЖКХ.
Однако граждане совершенно не подготовлены самостоятельно решать такие глобальные задачи, которые и государству были не под силу на протяжении многих десятилетий. Эта мера ответственности легла тяжелым бременем на плечи граждан, которые не в состоянии решать судьбу общего имущества отдельно взятого многоквартирного дома по причине отсутствия опыта предпринимательства и навыков применения запутанного и противоречивого жилищного законодательства, а порой полного безразличия к общему имуществу. Кроме того, в решении своих жилищно-коммунальных проблем граждане крайне не активны и разобщены, чего не скажешь про управляющие организации.
Как вы думаете, кто победит в этом противостоянии? Ответ очевиден.
Казалось бы, все сказанное можно отнести на предположения, пустословие и болтовню, подтвердить которые едва представляется возможным.
Но все же в чем же видится выход? Безусловно, в изменении норм жилищного и взаимосвязанного с ним в части, касающейся вещных прав на жилые помещения гражданского законодательства, способного реально защищать интересы и права собственников помещений многоквартирных домов.
В чем суть этих изменений? Вопрос в отношении к собственности! Прежде всего, в отношении к общему имуществу МКД. Установление доли собственника помещения в праве собственности на общее имущество МКД – не самое лучшее решение этих отношений. Интересно, кто-нибудь знает свою долю в праве собственности на общее имущество МКД? Едва ли! Эта доля как бы есть (по закону) и ее как бы нет (в реальном измерении и ощущении). Такое юридически не определенное состояние доли в праве собственности на общее имуществ МКД позволяет манипулировать этими долями по усмотрению вроде бы уполномоченных лиц (управляющей организацией, ТСЖ и т.п.). Юридическая неопределенность этой категории права объясняется тем, что эта доля не является объектом права и не может участвовать в гражданском обороте. Порой, для определения своей доли в праве на общее имущество МКД, требуется проведения проверки деятельности управляющей организации специалистами в области аудита.
Такая юридическая категория (доля собственника в праве собственности на общее имущество в МКД), провозглашенная жилищным законодательством, не находит своего юридического статуса в правоустанавливающих документах (договорах купли-продажи квартир, актах приватизации и т.п.), и соответственно не регистрируется в государственных органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получается какой-то юридический фантом.Вместе с тем, по мнению отдельных ученых ограничение прав собственников на распоряжение общим имуществом в МКД не отвечает требованиям Конституции РФ и Гражданского Кодекса РФ. Так, Конституция РФ допускает ограничение прав и свобод человека только на основании федерального закона, а Гражданский Кодекс РФ закрепляет право собственности, как основу всех гражданских правоотношений.
Такая неопределенность с пресловутой долей вызывает соответствующее отношение к общему имуществу многоквартирного дома как со стороны собственников помещений, так и со стороны управляющих организаций и всякого рода ТСЖ. А точнее эта доля стала объектом манипуляции управляющих организаций при подсчете голосов липовых собраний собственников жилья с целью проведения в жизнь выгодных решений, например о взимании, так называемых отложенных платежей за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. При этом, не утруждая себя обязательством организовать созыв общего собрания по вопросу капитального ремонта многоквартирного дома в связи с его фактическим износом.
Как разрешить сложившуюся ситуацию?
Один из способов разрешения правового конфликта - арифметическое сложение долей всех собственников помещений, при котором образуется одно целое имущество в собственности одного правообладателя. И обсуждаемая проблема становится почти решенной.
Жилищное законодательство дает такое решение в виде образования товариществ собственников жилья и других объединений, которые вправе нести расходы за содержание и ремонт общего имущества по своему усмотрению при соблюдении определенных условий.
Однако, сложившаяся практика показывает слабую живучесть этих объединений, судьба которых заканчивается весьма печально, как в случае, приведенном в начале этой статьи. Да и российский менталитет не готов предложенные законодателем решения принять и использовать в своей жилищной практике.
Тем не менее, все работающие ТСЖ и управляющие организации руководствуются липовыми решениями общих собраний собственников жилья. А эти решения касаются самого сокровенного в сфере ЖКХ, а именно: платежей за жилищно-коммунальные услуги!
Вместе с тем, кого действительно можно представить собственником общего имущества МКД? Здесь видится одно решение: орган местного самоуправления (ОМС).Тем более такая практика владения долями, условно отнесенными на нанимателей квартир в праве собственности на общее имущество МКД, сохраняется до сих пор за органом местного самоуправления. Кроме того, земельный участок в пределах фундамента многоквартирного дома также является муниципальной собственностью. Таким образом, значительная доля собственности общего имущества многоквартирного дома уже находится во владении и пользовании органа местного самоуправления.
Как видно, из сказанного, органу местного самоуправления наиболее предпочтительно быть хозяином общего имущества многоквартирных домов города (населенного пункта). А собственники помещений, кроме жилищно-коммунальных платежей, уплачивают налоги на имущество в тот же самый местный бюджет.
Согласно действующему гражданскому законодательству РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество МКД отдельно от права собственности на квартиру. Однако то же самое законодательство не запрещает участнику долевой собственности распорядиться долевой собственностью по своему усмотрению, например, участнику долевой собственности в отдельной квартире (малосемейке).
Поскольку эта норма появилась в период приватизации жилья, когда только началось формирование нового жилищного и гражданского законодательства, всякого рода неправильных норм было принято предостаточно.
Сложившаяся практика в сфере ЖКХ подтверждает этот тезис.
Отсюда вытекает социально-экономическая необходимость введения законодательных изменений по вопросу об отчуждении доли в праве собственности на общее имущество МКД (или его части) или его передачи единоличному собственнику. Под частью общего имущества имеется ввиду, прежде всего, земельный участок, примыкающий к МКД в границах, установленных управлением градостроительства (указан в паспорте дома), а также служебные и иные помещения, реализация которых не ухудшит условия нормальной эксплуатации и обслуживания самого МКД и его инженерных коммуникаций.Решение этого вопроса обеспечит возможность уполномоченным лицам (ОМС) получить в собственность или выкупить (как минимум по номиналу) стоимость долей в праве на общее имущество МКД (или его части) у собственников помещений МКД соразмерно занимаемой площади (доле в праве собственности на общее имущество)истать единоличным собственником общего имуществ МКД. А собственник любого имущества заинтересован в бережном содержании и расходовании средств на его эксплуатацию и ремонт.
Взаимоотношения между собственниками квартир, собственником общего имущества МКД и управляющими организациями переходят в плоскость цивилизованных договорных отношений. Между этими контрагентами могут быть заключены двухсторонние и трехсторонние договоры. Например, орган местного самоуправления передает собственникам помещений право пользования общим имуществом МКД (как в случае передачи прав на объекты интеллектуальной собственности) с мерой ответственности за содержание и текущий ремонт общего имущества соразмерно занимаемой площади (доле в праве собственности на общее имущество) и с обязательством уплаты ими жилищных платежей. При этом часть платежей за оказание жилищных услуг управляющей организацией будет поступать в местный бюджет собственника общего имущества МКД, как и поступления в виде налогов на имущество физических лиц. Вместе с тем, обязательство производства капитального ремонта общего имущества МКД остается за собственником общего имущества МКД, что нередко происходит на практике, особенно в случаях чрезвычайного характера (пожары, взрывы, землетрясения).
Управляющая организация может заключать договоры управления МКД (договор обеспечения жилищно-коммунальными услугами) с органом местного самоуправления в пользу собственников квартир (собственников нежилых помещений) и получает соответствующее вознаграждение за управление МКД и стоимость за оказание коммунальных услуг. Управляющая организация с большим уставным капиталом вправе приобрести общее имущество обслуживаемого МКД у органа местного самоуправления и напрямую заключать договоры с собственниками жилых и нежилых помещений.
При такой схеме правоотношений исключается всякая партизанщина (фальшивые общие собрания собственников, подлоги документов, подкуп граждан и чиновников), сложившаяся на сегодняшний день в сфере ЖКХ, которая пришла в тупик, превратилась в проблему государства и отдельно взятого гражданина. А самое главное, уплаченные собственниками помещений денежные средства за оказание жилищно-коммунальных услуг будут использованы по прямому их назначению.
Таким образом, в многоквартирном доме, как едином объекте недвижимости, возникнет долевая собственность (что не противоречит действующему законодательству), а именно: жилые и нежилые помещений – в собственности физических (юридических) лиц, а общее имущество МКД – в собственности органа местного самоуправления.
Законодательное решение вопроса о собственности общего имущества многоквартирного дома повысит ответственность новых собственников к содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома. Уменьшится количество управляющих организаций с нулевыми активами, имеющих в собственности один компьютер и два стула. Изменится порядок отбора управляющих организаций, включая требования о членстве в саморегулируемых организациях с резервным фондом, формирующимся из взносов управляющих организаций, и наличии многомиллионного уставного капитала. И от решения этой проблемы выиграют все.
Управляющие компании отчитаются перед казанцами о своей работе 
Хафиз Миргалимов: «Государство должно вернуться в ЖКХ» 
Геннадий Сомов: «Дворник работает настолько, насколько ему платят»