16% многоквартирных домов в Татарстане сегодня управляются товариществами собственников жилья (ТСЖ). Эта форма управления домом изначально считалась наиболее продвинутой – жильцы сами управляют своим имуществом. И, по логике, они должны быть рачительными хозяевами. Но во что это вылилось на практике?
А жильцам – до лампочки
Первые ТСЖ, как и управляющие компании, в республике начали появляться в 2006 г. Сегодня в управлении товариществами собственников жилья находятся более 7,6 тысячи домов, в 285 домах действуют жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). И если УК можно «прищучить» через муниципалитеты (например, в Казани коммунальщики находятся в так называемом «оперативном управлении»), то на ТСЖ так просто надавить не удастся. За последние 6-7 лет у жителей ТСЖ накопился целый ряд претензий, которые сегодня озвучиваются всё громче и громче. Так, в №21 за этот год «АиФ Регион» уже рассказывал о ЖСК «Полёт-2» (ныне ТСЖ «Родина»). Жильцы добились возбуждения уголовного дела в отношении бывшего председателя. Он подозревается в хищении 5 млн рублей. Сейчас дело рассматривается в суде. А сколько дел до суда ещё не дошло?
«Я въехала в дом на ул. Космонавтов, 44, в 2011 г., и сразу получила нокаут, - рассказывает жительница Казани Светлана Рыкунова. - На второй месяц проживания мне прислали платёжку – вместо 2,5 тыс. руб. – 6000 руб. До сих пор хожу и узнаю, откуда же взялась такая сумма».
Сейчас Светлана Михайловна через суд пытается доказать, что ТСЖ в доме создано на подложных документах. Судя по протоколу решения собрания, «за» проголосовали собственники 2995 кв. м («голосует» всегда площадь. – Прим. ред.), тогда как в доме – почти 18 тыс. кв. м. То есть за создание ТСЖ должны были проголосовать около 9 тыс. кв. м. Этот протокол, к слову, жильцы увидели только на суде.
Много у Светланы Рыкуновой и вопросов к председателю ТСЖ: каким образом установлены тарифы в доме, когда и на каких собраниях жильцы за них голосовали. На каком основании с жителей собирали по 55 руб. с кв. м на ремонт труб водоснабжения, когда есть деньги, собираемые на текущий ремонт. Кто и когда продал в доме все подвалы с коммуникациями?Арендаторы лишь недавно поставили счётчики, стало быть, за них коммунальные услуги оплачивали жильцы, задаётся вопросом Рыкунова.
За исключением небольшой инициативной группы, остальные жители дома безмолвствуют. Им все проблемы - до лампочки. Они платят молча. А ведь без участия собственников в ТСЖ решить какой-либо вопрос невозможно.
«Сейчас все инстанции цитируют Жилищный кодекс и, не вникая в суть, рекомендуют переизбрать правление ТСЖ, - говорит Рыкунова. - Есть законодатель, который не контролирует, как работает его закон. Нами не хочет заниматься ни прокуратура, ни жилинспекция, ни Роспотребнадзор. Все посылают в суд. А зачем тогда нужны эти структуры? Вот прокурор морщит лоб: куда же отписать нашу жалобу, чтобы отвязаться от нас. Отписывает Латыпову (начальнику Казанской жилинспекции. - Прим. ред.), тот – юристу, он - в ОП «Гвардейский», мы ходим по кругу и выше «первого этажа» не прорвались». Да что жильцы, когда и официальные запросы редакции г-ном Латыповым игнорируются?
Сам себя назначил?
Похожую историю рассказывает Элиза Борисова, жительница д. №20 по ул. Сахарова. В редакцию она принесла предписание казанской жилинспекции председателю их ТСЖ «Нарат». Проверка ведомства показала, что ни устав, ни бюллетени голосований в доме не отвечают букве закона. Перечисление грубейших нарушений закона занимает три листа: порядок голосования, подсчёт голосов, срок работы председателя ТСЖ и т. д. Из ответа следует, что председатель ТСЖ вообще нелегитимен, так как собрание и голосование были проведены с нарушениями. Но тем не менее ему жилинспекция делает предписание, фактически признавая его статус. Абсурд да и только. А ведь именно председатель распоряжается деньгами дома. Можно ли себе представить частную структуру, где дела ведёт чужой дядя? А в ТСЖ и не такое бывает…
«Сами снять председателя мы не можем – жильцы слишком пассивные, не набирается кворума, никому дела нет, - вздыхает Элиза Григорьевна. – Собраний не проводится, отчётов о финансово-хозяйственной деятельности председатель не делает. Снять председателя жилинспекция может, но не хочет...»
На что жалуются татарстанцы?
Неудовлетворительное содержание общедомового имущества – 1791 жалоба
Обоснованность платежей за ЖКУ – 661
Неудовлетворительное предоставление коммунальных услуг – 247
Неудовлетвренность работой УК, ТСЖ – 159
Жалобы на нераскрытие информации – 159
Улучшение жилищных условий – 83
Строительные недоделки – 22
Всего обращений в ГЖИ с начала года – 2232 (по данным на 1.09. 2013).
Хождение по мукам
Разоблачением председателей ТСЖ занимаются, как правило, пенсионеры. Это их можно встретить во всевозможных инстанциях. У других жильцов времени на это нет.
Жилищный кодекс они знают назубок. Только вот толку? Проблема №1 - это не только нерадивость председателей, а «пофигизм» самих жильцов. «Самоуправление зависит от активности собственников, необходимо, чтобы они из пассивных наблюдателей превратились в активных участников», - говорит Алексей ФРОЛОВ, замминистра архитектуры, строительства и ЖКХ РТ.
- Ни прокуратура, ни полиция, ни жилинспекция не могут снять с должности председателя ТСЖ, т.к. это будет нарушением Жилищного кодекса РФ, - утверждает Азат Бадретдинов, старший помощник Зеленодольского городского прокурора. – Но надзорные и контролирующие органы могут вынести предписание, представление о незаконности нахождения конкретного гражданина в должности председателя ТСЖ. Однако в любом случае только общим собранием (как требует ЖК РФ) можно провести процедуру снятия с должности председателя ТСЖ. Если же жильцы подозревают его в финансовых нарушениях, но не имеют доказательств, нужно обращаться в полицию, которая истребует нужные финансовые документы.
Как рассказали «АиФ-Казань» в Госжилинспекции Татарстана, при выявлении несоответствия устава ТСЖ требованиям жилищного законодательства ведомство может направить товариществу предписание с указанием нарушенных норм. Если в установленный срок предписание не выполняется, то инспекция вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации такого ТСЖ (см. инфографику).
- Председатель ТСЖ должен знать жилищное, градостроительное, административное законодательство, правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и многое другое, связанное с содержанием и эксплуатацией многоквартирного дома. Есть специальные курсы. Но, к сожалению, уровень знаний многих председателей ТСЖ оставляет желать лучшего, - констатируют в жилинспекции.
Да и штрафы за нарушения невелики, не потому ли председатели не торопятся выполнять предписания? Штраф на гражданина - 300 до 500 руб., на должностное лицо – от 1000 до 2000 руб. В крайнем случае - дисквалификация на три года, но таких случаев ГЖИ не приводит.
И хотя президент республики заявил, что ЖКХ после Универсиады – тема №1, перемен в сознании чиновников как не было, так и нет… Так об открытости работы самой жилинспекции можно получить представление, заглянув на её сайт. Информация на нём датируется 2011 годом.
Житель – тоже нарушитель?
Михаил Застела, член Общественной палаты Татарстана, сопредседатель ТСЖ
- Михаил Юрьевич, в редакцию часто обращаются с жалобами на действия ТСЖ: председатель не отчитывается о расходах, собрания не проводятся.
- Если мы возьмем статистику, то 85% жалобщиков не оплачивают свои платёжки. Если говорить о сокрытии информации от жильцов, то есть постановление правительства РФ №731 «О стандартах раскрытия информации…», им нужно активно пользоваться. Если ТСЖ не подчиняется ему – его должны жестоко штрафовать. КоАП сегодня позволяет наказать на миллионные суммы. Другой вопрос, почему эти нормы не используются надзорными органами. Я знаю примеры, когда жильцы подали в суд на руководителя ТСЖ и выгнали его. Например, он получал деньги за размещение рекламы на фасаде дома и оставлял их себе. Кстати, скоро будет введена уголовная ответственность за фальсификацию решений собраний жильцов.
- Читатели жалуются, что ни судам, ни надзорным органам до них дела нет.
- Жильцы могут переизбрать председателя, если это «плохой человек». Но это часто далеко не так. И мой совет – нанимайте профессиональных адвокатов. А то грамотных много, а профессионалов нет.
- Проблема в том, что большинству жильцов всё равно...
- Недавно ко мне с претензией пришла женщина: «Покажите мне протоколы собраний жильцов!» Я ей говорю: «Вы поймите, что главный нарушитель - это вы! Вы 7 лет не ходите на собрания, а потом у вас появляются какие-то претензии». Жильцы тоже должны выполнять свои обязательства – участвовать в собраниях или же расписаться в том, что «я с любым решением согласен». Можно, в конце концов, дать доверенность делегатам от подъезда, кому жители доверяют на представительство своих интересов на общих собраниях. Жильцы малоактивны, руководители ТСЖ - недостаточно грамотны. Но если жильцы мало платят председателю, то они мало и получат. Квалифицированный председатель не будет за 3 рубля работать.
- Где гарантия, что такой человек найдётся в доме? К тому же обладающий нужными знаниями.
- Этими знаниями можно овладеть за две недели, если задаться целью. Другой вопрос – как найти человека, которому можно доверять? Председателем ТСЖ не должен быть человек, который не может работать с людьми.
- Я, наверно, субъективна, но не верю, что можно среди жильцов одного дома добиться согласия…
- Один дом всегда будет прозрачнее, чем 100. В одном доме всегда видно, что сделано, а что нет. И к председателю можно прийти. А попробуйте попасть на приём к директору УК! При этом учтите, ТСЖ не является коммерческим предприятием, т.е. не работает для извлечения прибыли. И даже если оно получает прибыль (от той же рекламы на доме), то эти деньги должны поступать в ТСЖ, а УК может их потратить на свои нужды. Вот в чём принципиальная разница.
Комментарий
Алик Салимов, исполнительный директор Ассоциации собственников жилья Казани:
- ТСЖ - это наиболее демократичная форма управления домом. Если, конечно, оно организовано «как положено». Собственники имеют непосредственную возможность через выборы, работу в правлении, ревизионной комиссии участвовать в управлении домом. Вопрос: насколько сами жильцы готовы конструктивно, без склок управлять своим ТСЖ? Все ли из них вовремя оплачивают оказанные услуги?
Жильцы ведь тоже не всегда правы, с чем я не раз сталкивался: имеют необоснованные претензии к председателям, требуют установить заниженные тарифы. В некоторых ТСЖ они бывают просто копеечными. Возьмём, к примеру, тариф за управление жилым домом - 2,30 руб. с кв. м. На него нужно содержать председателя, бухгалтера, паспортистку. Если площадь дома небольшая (до 10 тыс. кв. м), то ежемесячно собирается менее 23 тыс. руб., а нужно их всех содержать и оплачивать все налоги! В этой ситуации жильцам нужно обсудить этот вопрос и, может быть, установить на общем собрании другие тарифы.
Есть и ещё одна проблема - очень низкий уровень профессионализма председателей, бухгалтеров ТСЖ. Часто они даже учиться этому не хотят. Из почти 900 председателей ТСЖ и ЖСК г. Казани только 57 человек прошли обучение в центре повышения квалификации. А ведь им нужно уметь работать грамотно, чтобы не было проблем с жильцами или правоохранительными органами. Наша ассоциация работает совместно с рабочей группой по вопросам ЖКХ Общественной палаты РТ, мы сотрудничаем с юристами, специалистами по аудиту, сметному делу, которые могут провести ревизию, дать экспертное заключение, представлять интересы жильцов в суде. Активным собственникам пора объединяться. Вы можете обратиться к нам через сайт ассоциации: https://aszh-kzn.ru.
Также мы ведём приём в Общественной палате: кремль, нулевой подъезд; 3 этаж, зал заседаний. Рабочая группа собирается каждую среду с 15.00 до 17.00. Телефон для записи на приём - 8 904 661 07 58.
На какие ТСЖ чаще всего жаловались в ГЖИ?
ТСЖ Авиастроительного района – 296 обращений, выявлено 115 нарушений
ТСЖ «Поляна» - 25 обращений, 0 нарушений
ТСЖ «Космонавтов, 44» - 22 обращения, 1 нарушение
ТСЖ «Адоратского, 9» - 21 обращение, 0 нарушений
ТСЖ «Магистраль» - 19 обращений, 1 нарушение
ТСЖ «Восстания-127» – 19 обращений, 1 нарушение
ТСЖ «Берег» - 10 обращений, 1 нарушение
ТСЖ «Икар-2» - 7 обращений, 3 нарушения
Как воруют в ТСЖ: за 5 лет - 5 млн рублей с одного дома? 
Михаил Застела: «Снизить квартплату в доме вполне реально!» 
Что такое УК, ТСЖ и ЖСК. Памятка 
Казанские ТСЖ и УК отдали 83 млн руб за неуборку снега и сосулек 
Минстрой: Чинить дома по программе капремонта будут в два раза быстрее