Не заходите за границу! Как избежать земельных споров с соседями

Эксперты Кадастровой палаты Татарстана ответили на вопросы читателей АиФ-Казань.

Где найти верную схему?

У нас с соседями был общий дом с двумя входами. У соседей случился пожар, всё сгорело. После у смежного участка сменился хозяин. Новые соседи снесли половину общего дома и начали новое строительство под моими окнами. Я считаю, что они возвели гараж на моём участке. Как это доказать? Ф. Тимербаев, Зеленодольск

- Между соседями возник земельный спор, - поясняет зам­директора Кадастровой палаты по РТ Лейсан Рахматуллина. - Такие споры решаются только в судебном порядке. Исходя из экспертного заключения суд принимает решение. 

В данном случае было несколько судебных процессов, дана правовая оценка и принято решение не в пользу читателя, а в пользу соседей. Суд, ссылаясь на заключение эксперта, пришёл к выводу, что читатель занял часть земельного участка соседей. Причём с иском, где одним из требований было освободить захваченную часть участка, изначально обратились соседи. По сведениям, содержащимся в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН), площадь участка читателя составляет 897 квадратных метров и является уточнённой, межевание провели в 2003 году. Но фактически читатель использует более 922 кв. м.

Читатель считает, что соседи строятся на его территории, но в материалах кадастрового дела есть план части города, где расположен его участок с указанием границ. Он подтверждает конфигурацию участка, содержащуюся в ЕГРН. Также в нашем распоряжении имеется техпаспорт, в котором та же конфигурация участка.

По общему правилу, при уточнении границ их местоположение определяет кадастровый инженер, исходя из сведений в документе, подтверждающем право на землю. Если такого нет, то сведения берут из документов, определявших местоположение границ при образовании участка. В случае отсутствия в этих документах сведений о границах, их можно определить по проекту межевания территории.

Если же отсутствуют все перечисленные документы, местоположение границ определяется с использованием карт-планов, фотопланов местности, документов, хранящихся в госфонде данных, генпланов, данных из картографо-геодезических фондов и др.

Кроме того, местоположение участка определяет акт согласования границ, подписанный всеми обладателями смежных участков. Что касается участка читателя, то в земле­устроительном деле содержится акт согласования границ, но в нем отсутствуют подписи соседей.

Как можно оградить себя от возможных споров с соседями при покупке земельного участка? Л. Гордеева, Казань

- Можно обратиться к кадастровому инженеру для выноса в натуру границ земельного участка, - отвечает Лейсан Рахматуллина. - Это услуга платная, но она помогает покупателю подстраховаться, что он покупает именно тот участок с оговорённой площадью и границами. Кадастровый инженер сверит данные в документах с фактическими, что позволит убедиться в том, что забор установлен именно на границе участка, строго по карте, а не сдвинут.

Также вынос точек на местности, как ещё называют эту процедуру, я бы рекомендовала делать при проведении собственниками смежных участков межевания. Это можно делать перед подписанием акта согласования границ, чтобы быть уверенным в результатах межевания соседа относительно своих границ и, конечно, исключить захват своей территории. Хочется отметить, что для выноса точек в натуру необходимо наличие сведений о координатах участка в ЕГРН. Если же границы не определены, нужно их уточнить. Не рекомендую подписывать акты согласования границ, в которых отсутствует чертёж земельного участка, так как его наличие обязательно.

Дом без адреса и двора

У нас с соседями был дом на две семьи. Каким-то образом моей половине дома присвоили отдельный адрес. Законно ли это? Т. Фардиев, Арск

- Присвоение адреса осуществляется исполкомом либо по собственной инициативе, либо на основании заявления собственников, - отвечает зам­директора Кадастровой палаты по РТ Юлия Шпалитова. - По правилам, адреса присваивают зданиям, сооружениям, объектам незавершённого строительства и помещениям. У помещения адрес совпадает с адресом здания, но есть свой номер, например, дом 2, помещения 1, 2, 3. По закону у одного дома не может быть два адреса. Адрес считается присвоенным с момента внесения в Федеральную информационную адресную систему. Документ-основание и дату внесения можно посмотреть на сайте fias.nalog.ru

Как поставить на кадастровый учёт земельный участок под многоквартирным жилым домом? Н. Карпов, Казань

- Если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 2005 года), то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное лицо вправе обратиться в органы госвласти или местного самоуправления с заявлением о формировании участка, - поясняет Юлия Шпалитова. - Чтобы установить границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, необходимо подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, которые утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний. На основании проекта межевания территории готовится межевой план, который и представляют вместе с заявлением о кадастровом учёте и регистрации прав.

Хождение по мукам. Почему землю сложно поставить на кадастровый учёт? Подробнее

Во время ремонта я убрала в квартире антресоли и встроенный шкаф. Вместе с антресолями исчез и дверной проём, он стал выше - до потолка. В кухне пришлось укрепить стену гипсокартоном, отчего  метраж уменьшился. Что из этого считать перепланировкой? Е. Александрова, Казань

- По Жилищному кодексу РФ перепланировкой считается любое изменение, требующее внесения изменений в технический паспорт. Все перегородки отражаются в техпаспорте. Но если у вас не было как таковой стены над дверью, а была только фанерная стенка антресоли, то это не считается перепланировкой. Снос старых встроенных шкафов перепланировкой также не считается, потому что у них некапитальные стены. Что касается утолщения стен плиткой или гипсокартоном, то это относится к понятию капитального ремонта, улучшающего помещение. Перепланировкой считается, если вы убрали какие-то перегородки, например, объединили туалет с ванной, или прорубили дверь из комнаты в кухню. На это нужно получить разрешение в исполкоме. Если вы уже приобрели квартиру с перепланировкой, то узаконить её нужно в судебном порядке или привести в первоначальное состояние.

В любом случае, когда вы делаете ремонт, нужно заглянуть в техпаспорт, чтобы убедиться, что вы не собираетесь сносить какие-то элементы, которые отражены в нём на схеме. Кстати, если вы купили квартиру в старом доме, и предыдущие хозяева не передали вам техпас­порт, то вы можете запросить его копию в Кадастровой палате по РТ или в БТИ.