Казанский домоустрой. Как выстроить отношения с жильцами и победить ОДН

О нём мы поговорили с Радиком Халиуллиным, заместителем гендиректора по техническим вопросам УК «Гранит-дом», членом Ассоциации предприятий малого и среднего бизнеса РТ.

УК нового формата 

- Радик Ханифович, каких принципов в работе придерживаются в УК?

- Самый главный принцип – выстраивание отношений, которые были бы удобны собственникам. Зачастую проблемы возникают из-за нежелания УК общаться с жильцами. Но обратная связь необходима! За каждым домом у нас есть ответственный со стороны УК, который каждое утро проходит по своим домам. Проверяет состояние контейнерных площадок, двора, подъездов, общается с жителями. Есть старшие по домам, с которыми мы согласовываем все мероприятия и работы по качеству текущего ремонта. Один раз в три месяца проводится собрание, раз в полгода - отчётное собрание о проделанной работе. 

- Но у вас всего 11 домов, а если их будет больше? 

- Не вижу в этом проблемы. Можно составить график посещения домов. Не нужно бояться людей, закрываться от них, надо самим выходить и общаться. Жители зачастую не знают норм и правил эксплуатации жилого фонда, нам приходится их разъяснять и показывать на конкретных примерах. Это основа управления ЖКХ, и неважно 1млн кв. м или 15-20 тыс. 

Снизить потери 

- Знаю, что вам удалось добиться существенного снижения ОДН. Как?

- Мы провели энергоаудит всех домов вместе с инструментальным обследованием, тепловизионной съёмкой, а также проверили состояние не только общедомовых, но и квартирных счётчиков, а где-то установили приборы учёта. В энергопаспорте были даны рекомендации по снижению потерь. В соответствии с ними мы составили график работ текущего ремонта. Протечки по воде ликвидировали, в общежитии на ул. Меховщиков, 7, постепенно за счёт средств текущего ремонта заменили задвижки и краны по водоснабжению и отоплению. Но выявили и нарушения – некоторые собственники и арендаторы нежилых помещений незаконно подключились к сетям водоснабжения и электричества. Всё это было приведено в порядок. Существенными были потери по электричеству в местах общего пользования. В подъездах мы поставили датчики движения, что дало экономию. 

- Но разве лампочка в подъезде много потребляет? 

- Казалось бы, нет. Но если их много? Мы сотрудничаем с УК «Уютный дом» и приобретаем у них недорогие светодиодные светильники, которые они производят. Такие лампы прослужат дольше. Кроме этого, заменили и светильники уличного освещения. 

Решать – собственникам 

- Вы используете деньги не только текущего, но и капитального ремонта… 

- Да, некоторые дома приняли решение копить деньги на спецсчёте дома в банке, и часть денег из него мы уже используем, естественно, с разрешения собственников. Жильцы сами решают, на что средства надо потратить уже сейчас, а что оставить на следующий период.

- Получается «перекрёстного субсидирования» одного дома другим, как в целом по Казани, у вас нет?

-  Нет, и это невозможно, ведь есть неплательщики. У компании сейчас долг в размере 2,9 млн рублей (хотя есть и переплата по некоторым позициям), тогда как собственники нам должны 3,6 млн руб. 700 тыс. руб. - деньги, которые мы недополучили, чтобы оказать ещё более качественные жилищные услуги. 400 тыс. руб. уже переданы на взыскание судебным приставам. 

- То есть, если все собственники будут платить добросовестно, собираемых денег хватит на всё? 

- Я считаю, что городские тарифы, по которым и мы работаем, экономически обоснованны, но приняты с небольшим запасом, то есть «усреднены» к общему объёму площади жилого фонда города. Эта финансовая подушка безопасности, которая позволяет иметь чуть немного больше денег на расчётном счёте, которые мы могли бы использовать при возникновении аварийных ситуаций. Так, в доме по ул. Большой Красной, 48, с индивидуальным отоплением долгое время не чистили вентканалы. С наступлением отопительного периода пришлось экстренно сделать это и привести в норму системы вентиляции и дымоходов. 

Когда делаем отчёт, жители дома видят, сколько и на что мы потратили. На некоторые виды работ, я не скрываю, приходится вкладывать деньги, взятые взаём у учредителей. 

Если же у дома остаются свободные деньги, можно решать вопрос с благоустройством придомовой территории, сделать беседки во дворах, установить ограждения для зелёной зоны, привести в порядок дворовые проезды. Если свободных денег нет, но жители хотят более комфортной инфраструктуры, на общем собрании они могут проголосовать за введение дополнительного сбора. 

В центре города надо создавать систему «Безопасный город» (видеонаблюдения), чтобы было меньше хищений, порчи автотранспорта. Собственники готовы сегодня собрать даже дополнительные деньги на видеонаблюдение. Хотя, конечно, находятся и такие, кто не готов платить…

- Вы награждены почётным знаком Фонда поддержки предпринимательских инициатив за качество управленческих решений. В чём они состоят?

- Новые управленческие решения рождаются спонтанно, в процессе управления. Мы, например, начали страховать дома на 500 тыс. рублей на год, на случай аварийных ситуаций – всевозможных протечек и поломок. Половина домов уже застрахована.

- Как планируете развиваться дальше? 

- Развитие видим в интерактиве с жителями, чтобы люди видели, как идут начисления в режиме онлайн, могли обратиться к нам лично или по электронной почте и получить ответ. Готовится к запуску сайт управляющей компании, на нём будет возможность онлайн-оплаты ЖКУ. Также наладили взаимодействие с системой «Открытая Казань». Заявки от жителей передаются нам на исполнение. 

В дальнейшем хотели бы управлять не десятком домов, а 30 или 50. Точка безубыточности достигается, когда в управлении находится не менее 100 тыс. кв. м. Мечтаем приобрести технику, которая бы могла чистить придомовую территорию и зимой и летом. В целом мы за качественное развитие, в результате которого бы создавалась более современная инфраструктура для собственников конкретного дома. 

Мнение эксперта 

Геннадий Сомов, председатель Союза домовых комитетов Казани: 

- Я получал очень много обращений от жителей дома по ул. Меховщиков: «Помогите, жить невозможно». Все сети сгнили, первый этаж разбит. Я порекомендовал УК «Гранит-дом». Жители сами их выбрали. Конечно, в первое время было много нареканий – люди думали, что им всё сделают одновременно, но столько денег нет. На сегодня сняты самые острые проблемы – заменены трубы, окна в подъездах, приведена в порядок электрика, сейчас занимаются крышей. Хотелось, чтобы и сами жители бережнее относились к дому. 

Мнение жителей

Ильгиз Саляхутдинов, ул. Меховщиков, 7: 

- Общежитие у нас построено для работников «Мелиты» в 1974 г. Дом проблемный, трубы гнилые, постоянно какие-то поломки. Новая компания работает три года уже. Лампочка перегорела – махом приходят и меняют, оперативно устраняют засоры, меняют кран-буксы, которые у нас чуть ли не каждый день ломаются. Поменяли нам стояки ГВС, окна в подъезде заменили на пластиковые, на очереди второй подъезд. 

Ирина Арсентьева, старшая по дому на ул. Зорге, 23: 

- Мы начали работать с УК с июля прошлого года, и большинство жителей ею довольны. До этого у нас было ТСЖ и завышенные тарифы. Сейчас мы работаем по городским тарифам, и я за эти полгода заплатила на 7 тысяч руб. меньше. За 6 мес. нашему дому сделали такой объём работ, которого мы никогда не видели. Входные группы, подъезды, уличное освещение. Заменили ливнёвку – до этого 6-й подъезд каждый год топило с крыши и до второго этажа. Работы, конечно, ещё много – нужно менять отопление, укутывать теплотрассы, проходящие по подвалу, нужно менять стояки. Работы идут планомерно. 

Смотрите также:

• Кто виноват в незаконном завышении ОДН? Отвечает эксперт →
• Предел роста. На сколько может дорожать «коммуналка»? →
• Найти и наказать. Как в Казани решают проблему ОДН →