Члены товарищества собственников недвижимости (ТСН) близ села Семиозёрка в Высокогорском районе фактически стали заложниками бывшего председателя, которого сместили с поста ещё в 2020 году. Он запретил соседям бесплатно пользоваться дорогой и водой, так как коммуникации проложены по его земле. А ведь когда-то на всю инфраструктуру люди скидывались сообща. Почему такие ситуации не единичны и как не попасть впросак, выбирая земельный участок?
Вместо ИЖС — в СНТ
Такие истории не редкость не только в Татарстане, но и по всей стране. Лазейки в законах породили схемы, заложниками которых стали простые люди.
Печальной историей с «АиФ-Казань» поделились члены дачного некоммерческого партнерства (сейчас ТСН) «Семиозёрские сады» в Татарстане. В 2009 году глава местного КФХ скупил у бывших колхозников паи, затем «нарезал» из них участки под земли коллективного садоводства и распродал. На этих участках было создано дачное некоммерческое партнерство, председателем в котором и стал «лендлорд». Хотя по факту, конечно, это не дачи, а коттеджи с участками.
Шли годы, работа председателя перестала устраивать, его сместили и выбрали нового. Но прежний глава никуда уходить не собирался: создал свое ТСН и предложил бывшим «товарищам» заплатить ему за подключение к воде 15 тысяч рублей, а затем ежемесячно отдавать ему 2500 рублей за пользование водой и проезд по «его» дороге. Выяснилось, что земли общего пользования на самом деле — его частная собственность.
«Когда он получил паевые земли, размежевал и продал, то земли под дорогами общего пользования оставил за собой, ведь законом не прописана обязанность передавать такие участки товариществу, — поясняет один из жителей «Семиозерских садов». Мы не называем его имени, так как в этом товариществе случались не только словесные перепалки, но и драки с бывшим председателем.
«Как же так?» — возмутились садоводы. Ведь они сообща на целевые взносы построили сети, трансформаторную подстанцию, водонапорную башню, пробурили артезианскую скважину, поставили насос, проложили трубы. А недавно и газ подвели.
По мнению бывшего председателя, которое он озвучил газете «Казанские ведомости», коммуникации прокладывались в «голом поле» за его счет, а также тех немногих жителей, которые населяли поселок со дня его основания.
«Они находятся на моей частной собственности. Они [жители ТСН] пользуются 13 лет, а сейчас они подали в суд, они хотят сервитут. За 13 лет заплатили четыре человека членских взносов. И я должен содержать их? Бессовестные», — заявил он. А далее председатель начал регулярно выключать людям воду. Видимо, в «воспитательных целях».
Чьи сети?
Жители обратились в суд за установлением публичного сервитута — права пользоваться чужой собственностью — и за признанием права собственности на имущество общего пользования за ТСН. «Лендлорд» тоже не остался в стороне и инициировал собственные иски. Так что судебные баталии в разгаре и исход их пока не очевиден.
Сейчас главный вопрос — чьи коммуникации? Электросети удалось передать на баланс сетевой компании, газовые сети газовики забрать не готовы, их ТСН обслуживает за свой счет. А вот с водопроводом ситуация запутанная, вздыхают жильцы. Трубы проложены по земельным участкам экс-председателя. Получается, если коммуникации идут по его земле — они его. К тому же у ТСН нет подтверждающих документов, договоров с подрядчиками, чеков об оплате целевых взносов. А оригиналы расписок о получении денег председатель оставил себе, у людей на руках остались лишь фотографии... Сейчас в суде бывшие «товарищи» пытаются доказать, что водопровод также строился на деньги товарищества и должен быть оформлен в их собственность. А тем, кто не хочет зависеть от бывшего председателя, остается пробурить индивидуальную скважину. Но стоит такое удовольствие дорого: от 280 до 350 тыс. руб.
В ситуацию вынуждены были вмешаться районные и местные власти: осенью был наложен публичный сервитут на часть земельных участков бывшего председателя, чтобы люди могли проезжать к своим домам. Еще одну дорогу построят в объезд существующей (и тоже принадлежащей экс-председателю), вырубив имеющуюся рядом посадку. Посадка относится к землям сельского поселения. Люди негодуют — здесь растут высоченные сосны, деревья жалко! Но иного выхода нет. Любопытно, что администрация Высокогорского района разрешила платить бывшему председателю за возможные земляные работы при газификации. Сумму определили в 20 тысяч рублей. Ну а сам он обещался, что «кошмарить» и отключать от водоснабжения никого пока не будет. Теперь дело за судами.
Как обезопасить себя при покупке участка?
«Покупая земельный участок в СНТ (да и не только там), обязательно проверьте его и соседние участки по публичной кадастровой карте, так вы поймете, какой у них вид разрешенного использования, — советует юрист Айдар Зарипов. — Недавно был случай при покупке таунхауса в Лаишевском районе — кадастровые участки, по которым пролегала дорога, оказались в собственности застройщика. Будущим покупателям он только на словах пообещал передать их в общее пользование, но вдруг спустя время он потребует плату за проезд и обслуживание? Где гарантия, что он не поставит ворота и не перегородит доступ к вашему дому? Для таких случаев необходимо заключить отдельное соглашение о беспрепятственном безвозмездном доступе (сервитуте). Также необходимо проверить участок на наличие возможных обременений и ограничений по использованию. К примеру, не пролегает ли под землей газовая труба (что исключает какое-то либо строительство на участке), не находится ли в зоне облета территории заводов, выпускающих летательные аппараты?»
«Перед покупкой участка сходите в правление СНТ, поговорите с будущими соседями, — рекомендует юрист Союза садоводов РТ Альбина Гильфанова. — Изучите документы, устав товарищества. Можно проверить , нет ли судов у этого СНТ. А вот где покупать — в СНТ или ИЖС — я большой разницы не вижу. Сейчас и там, и там можно зарегистрироваться. Так, например, в садах Лаишевского района очень хорошо — здесь есть СНТ, где люди живут круглый год, есть свет, газ, магазины, асфальтовая дорога, даже охрана. Но главное, узнайте, какой климат в этом товариществе? Например, в одном из СНТ председатель содержит собачий питомник. Постоянный лай просто отравляет жизнь. Те, кто купил здесь участки, не могут их продать их.
«Часто бывает, что создано товарищество, а в ЕГРЮЛ внесён домашний адрес председателя. И по сути, получается, что всё имущество — его. В документах должен фигурировать адрес юридического лица», — уточняет руководитель общественной приемной Союза садоводов России Людмила Бурякова.
Законно ли требовать оплаты за воду?
Как следует из ответа прокуратуры Высокогорского района, для того, чтобы обеспечить желающих водой, нужно сначала получить лицензию на пользование недрами, затем обратиться в комитет по тарифам за установлением тарифа (самовольное установление тарифа наказывается по ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ). Кроме того, разъяснили в прокуратуре Высокогорского района, нужно получить заключение о соответствии водного объекта санитарным правилам и его безопасности и в дальнейшем поддерживать состояние скважины в нормативном состоянии. Конечно, таких документов у бывшего председателя не было, и ему уже вынесли предостережение на этот счет.
Мнение эксперта
Юрист Союза садоводов Татарстана Альбина Гильфанова:
«Земли общего пользования в СНТ не могут принадлежать одному человеку, и чей-то частный участок не может являться дорогой – это нарушает положения ФЗ №217 («О ведении садоводства...»). Очевидно, что проблемы начались на стадии организации садового товарищества, когда люди сами не контролировали процесс, прозрачность финансовых потоков. Увы, но факты, когда садоводы становятся «дойными коровами», наблюдаются сейчас повсеместно. Аналогичная ситуация сложилась в СНТ «Султан» Высокогорского района. Дороги тоже оказались в частной собственности и сейчас один из собственников заявляет о том, что не даст права проезда на территорию сада без оплаты.
Меня удивляет вот что: в Высокогорском районе и других районах не давали своевременно оформлять земли под дороги самому СНТ, но давали оформить на какое-то одно частное лицо. К примеру, в одном из СНТ дорога оформлена на председателя. А сейчас председатель не знает, как избавиться от этого бремени. Между тем, недавние поправки в Гражданский кодекс гласят, что садоводы должны оформить земли общего пользования в долевую собственность.
Оплата взносов наличными - это большая ошибка. Напомню, что в СНТ существуют членские и целевые взносы. Членские предполагают оплату труда председателя, бухгалтера, электрика. А целевые предназначены на дороги, водонапорные башни и так далее. Запомните, у вас должно быть доказательство оплаты через расчетный счет. Тем более что закон сейчас обязывает платить через счет в банке.
На мой взгляд, СНТ сейчас - уже отчасти устаревшая форма. Это раньше в советские времена на собрании люди спокойно решали все вопросы. Зачастую они работали на одном предприятии и хорошо знали друг друга. Сейчас же архиважная задача для любого СНТ - собрать кворум на собрании. (ч.13 ст.17 217 ФЗ. Эта норма устанавливает, что для правомочности собрания необходимо присутствие более половины (50%) от общего количества членов СНТ). В существующих условиях собрать, к примеру, в выходной день в одном месте свыше 300 человек довольно сложно. Сейчас, когда некоторые председатели поняли, что можно извлекать какую-то выгоду и садовод никуда не денется, многие оказываются в ловушке. А чтобы переизбрать председателя, надо собрать собрание и набрать большинство голосов. В итоге нет кворума. Так получается во многих больших СНТ. Например, в СНТ «Заря» с 2019 года не утихают суды.
Подспорьем могли бы стать электронные голосования. Однако большинство садов оформлено на пенсионеров. Для них это малопонятная форма голосования. Потому чтобы решить данную проблему, необходимы изменения в законодательстве. А то, что она уже давно назрела, покажет любой сайт суда. Именно там ищут правду тысячи садоводов, решая вопрос, кто член, а кто не член СНТ. Кто настоящий председатель, а кто нет. Суды перегружены именно такими исками. Садовые «войны» пора прекращать. Пока Союз садоводов Татарстана делает попытки примирить конфликтующие стороны, приглашает их для урегулирования конфликтов. Однако и эта мера не всегда действенна.
