1 июля нынешнего года стало переломным днём за почти 30-летнюю историю ипотечного кредитования в России. С этого дня сворачивается главная программа поддержки жилищных займов на покупку новых квартир, фактически державшая рынок минимум последние четыре года. Брать ипотеку теперь предлагается по коммерческим ставкам, достигающим 20,4% годовых, что для подавляющего большинства совершенно неподъёмно.
Как будет развиваться теперь рынок жилья в новых условиях, не произойдёт ли затоваривания нераспроданными квартирами, упадут ли цены на жильё – всё это обсудили во время делового завтрака представители банков, девелоперов, а также ипотечного агрегатора с экспертами в области недвижимости и журналистами.
«Дыра» в треть продаж
Программа государственной поддержки ипотеки была запущена в мае 2020 года. Суть её была в том, что практически любой желающий мог взять жилищный кредит на покупку нового жилья под ставку в 6,5% годовых. Разницу между реальной кредитной ставкой и той, по которой платил покупатель, компенсировало государство.
Четыре года назад программу вводили в условиях сильнейшей стагнации экономики на фоне пандемии коронавируса. Но пандемия закончилась, а льготная ипотека осталась: её несколько раз корректировали, но в целом условия по ней оставались чрезвычайно привлекательными. Рынок за эти годы настолько привык государственным вливаниям, что новости об их отмене в начале года произвели просто шоковый эффект.
Гость делового завтрака, начальник управления ипотечного кредитования Ак Барс Банка Аркадий Бочарников не скрывал: доля ипотеки с господдержкой достигала в июне этого года до 80% в объёме всех выдаваемых жилищных кредитов. Отмена её серьёзным образом перестроит рынок.
Несколько «подсластило горькую пилюлю» новость, пришедшая буквально во время делового завтрака: государство оставляет субсидии на семейную ипотеку для тех, у кого есть дети в возрасте до 6 лет. Также остаётся действовать и так называемая IT-ипотека, для программистов и работников IT-сферы, плюс – жилищное кредитование для военных, участников спецоперации.
Айгуль Латыпова, исполнительный директор Ак Барс Дом, отметила, что сохранение льготных ипотечных программ, пусть и в «урезанном» виде – позитивный сигнал рынку. Однако «дыра» на рынке в виде падения платёжеспособного спроса из-за невозможности оформить кредит останется, и весьма существенная. Разные девелоперы оценивают её от 30 до 50%.
Опора на собственные силы
Совершенно очевидно, что в крахе рынка и практически полной остановки продаж недвижимости на фоне запредельных ипотечных процентов не заинтересован никто. Тем более, что до насыщения жилищного спроса в России вообще и в Татарстане в частности ещё очень далеко. Как отметил начальник управления ипотечного бизнеса Ак Барс Банка, по сравнению с западными странами обеспеченность жильём (количество квадратных метров в пересчёте на россиянина) у нас отстаёт минимум в два раза.
- Нам есть куда расти и есть, для кого строить. Сейчас в среднем на одного россиянина приходится 29 кв. метров жилья. В других странах этот показатель достигает до 70 кв. метров на человека. – отметил Аркадий Бочарников.
Что же касается перспектив ипотеки и продаж недвижимости в сложившихся условиях, когда ключевая ставка ЦБ, с большой долей вероятности, будет подниматься до уровня 17-18% годовых, а коммерческие ставки по жилищным кредитам достигнут уровня в 21-21,5%, надеяться нужно только на свои силы.
В ближайший месяц все крупные игроки ипотечного рынка представят свои программы поддержки спроса на первичное жилье. Банки, как и девелоперы, также заинтересованы в сохранении темпов продаж жилья и, как следствие, выдачи ипотечных кредитов. У таких кредитов крайне низкий уровень просроченной задолженности - на уровне 0,02%. Кроме того, у ипотечных заемщиков довольно высокий показатель LTV, то есть готовности пользоваться другими банковскими услугами, - добавил директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов крупного федерального застройщика, Группы компаний «А101» Рустам Азизов. - В ближайшие недели мы увидим «промежуточные» ипотечные решения от банков, цель которых - поддержать продажи жилья в ипотеку на ближайшее время, пока рынок ипотеки не обретет новую конфигурацию. Он пояснил, что речь идет о программах, в которых ставка снижается до уровня уже отмененной программы льготной ипотеки на первый год или два, а затем повышается до рыночных значений. Если к этому моменту рыночные ставки будут ниже, ипотеку можно будет рефинансировать.
Квартиры подешевеют?
Ещё один важнейший вопрос, который задавали журналисты экспертам: будут ли дешеветь квартиры? Айгуль Латыпова считает, что обвала, когда ценник упадёт на 30-50%, не будет точно.
- Нужно понимать, что сегодня застройщики работают в рамках проектного финансирования, когда каждый шаг просчитан, составлены модели окупаемости. Застройка идёт комплексно, создаётся инфраструктура, и места для широких ценовых маневров просто нет, - считает представитель застройщика. - Да, возможно незначительное снижение в некоторых жилых комплексах, но скорее можно говорить о стагнации цен. Да и то на непродолжительное время.
Одним словом, рассчитывать на то, что теперь можно «по дешёвке» решить свой жилищный вопрос – не приходится. Однако, по мнению экспертов, выступавших на деловом завтраке, будет развиваться адресная поддержка определенных категорий граждан: врачей, учителей, работников ключевых предприятий, что может более эффективно решать важные государственные задачи.
- Мы считаем, что целесообразно распространить государственную поддержку ипотеки на молодые семьи, чтобы стимулировать молодых людей создавать семью и заводить детей в более раннем возрасте. Например, запустить «Молодежную ипотеку», которую можно распространить на молодых специалистов до 30 лет, - рассказал Рустам Азизов. - Максимальный срок кредитования по «Молодежная ипотека» может быть увеличенным, вплоть до 50 лет, это поможет снизить размер ежемесячного платежа. Процентная ставка по программе, с учетом субсидии от государства, может составить не более 3%. При этом максимальную сумму кредита целесообразно установить на уровне 15 млн рублей для Москвы, Петербурга и их областей, и на уровне 12 млн рублей - для остальных регионов.
Такая ипотека, по мнению экспертов ГК «А101», позволила бы молодым людям в Казани решить жилищный вопрос, внося ипотечные платежи в размере 30-40 тысяч рублей в месяц.
- Мы все понимаем, что в молодости хочется драйва, хочется путешествовать, больше тратить на развлечения, на себя. И когда тебе предлагают уже в 25-27 лет взять кредит и отдавать 70-80 тысяч рублей с дохода семьи на ипотеку, то многие не решаются, предпочитая снимать квартиру у «бабушки в хрущёвке», но зато позволять себе поездки за границу или покупку дорогих гаджетов. А раз нет своего жилья, то и рождение детей откладывается «на потом». Молодежная ипотека, на наш взгляд, как раз и позволит хотя бы частично решить в том числе и демографическую проблему, - резюмировал Азизов.
