«Квадраты до востребования». Как можно решить проблему обманутых дольщиков?

Эксперты рассказали о том, как появляются обманутые дольщики и как люди сами могут решить проблему недостроя. 

Не уверен – не привлекай!

Казалось бы, после многочисленных скандалов с долевым жильем, количество обманутых дольщиков должно пойти на убыль. Но нет. Татарстанцы продолжают наступать на одни и те же грабли. В Общественную палату РТ обратились дольщики ЖК «Три богатыря». Первый из трёх домов ЖК на ул. Мавлютова должны были сдать ещё в конце 2016 года. Однако стройка стоит с ноября 2015-го. Вложенные деньги дольщиков никуда не вывели. Проблема - в недофинансировании. Причиной тому - клубок проблем. Земля под ЖК заложена. Застройщик взял кредит в одном из банков, но тот обанкротился. Требования по кредиту предъявили уже другая организация и Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Сейчас застройщик с долгами рассчитался, процедура банкротства прекращена.

Но дольщикам от этого не легче. Для достройки ЖК нужно 1,3 млрд руб. «Тут наложилось несколько причин, - комментирует председатель комиссии Общественной палаты РТ по правовым вопросам Ильнар Гирфанов. - Одна из основных - неправильный выбор финансовой стратегии: предприниматель привлёк кредит, а потом и средства дольщиков. Зачем брать деньги дольщиков, если не было гарантии, что дом достроят?»

Гордиев узел

Проблеме обманутых дольщиков в Татарстане уже 10 лет. За это время, по словам зам­министра строительства РТ Ильшата Гимаева, удалось сдать 98 проблемных домов - более 10 тысяч дольщиков получили квартиры.

«Мы успокоились, а в 2013 году получили нокаут в виде больших проблем «Фона» и «Свея» в Казани и Набережных Челнах, - говорит Ильшат Гимаев. - У этих застройщиков были неправильными первые шаги, поскольку основные продажи были по предварительным договорам купли-продажи. Дольщики изначально были бесправными. Сейчас на владельцев обеих компаний завели уголовные дела, все их активы заложены, перезаложены. Не получилось в масштабном формате ввести их в оборот, чтобы дома достроили новые подрядчики. На то, чтобы разрубить гордиев узел, завязанный Ливадой и Аитовым (владельцы «Фона» и «Свея». - Прим. ред.), ещё два-три года минимум уйдёт».

Дело осложняется тем, что у каждого из проблемных домов своя история, каждому ищут индивидуальный «рецепт» спасения. Так, «Свей» грешит тем, что проектная документация по нескольким строениям не соответствует регламентам. 160-квартирный дом № 6 в квартале 71А, где вместо 9 этажей построили 19, и вовсе признан самовольной постройкой. На этом фундаменте усиление невозможно и больше 9 этажей здесь быть не может.

Взять и запретить?

Спрашивается, куда же смотрели проверяющие? Неужели не видели, как ушлый застройщик один за другим лепит незаконные этажи? «Контроль осуществляет Госстройнадзор, - отвечает начальник отдела Управления жилищной политики Казани Айрат Ахметханов. - Но он может прийти на стройплощадку только после того, как застройщик получил разрешение на строительство и предупредил о начале работ».

«Без извещения любая проверка незаконна, - резюмирует начальник правового управления Госстройнадзора по РТ Шамиль Раимов. - Застройщики знают это и целенаправленно игнорируют Госстройнадзор. Бывает, что присылают извещение, когда стройка уже завершена».

Одними из самых сложных остаются вопросы ЖК «Симфония». Дом №2 уже ввели в эксплуатацию. Его достроила компания «Бриз» А жильцы домов №3 и 4 в отличие от соседей не сразу решились на доплату новому подрядчику. После того как люди «дозрели», им пришлось проводить собрания.

Первый вице-премьер РТ Алексей Песошин, сказал, что по каждому дому нужно не менее 75-80%, а потом и 100% голосов. Но дело так и не сдвинулось с мёртвой точки. «Сейчас мы ждём банкротства нашего застройщика. Может быть, после этого в мае начнётся какое-то движение», - надеется одна из активисток Элина Криушкина. Получить свою квартиру она должна была в конце 2015 года. Однако стройка стоит уже полтора года. Может быть, долевое строительство – порочный круг? И лучший выход – просто взять и запретить договоры долевого участия?

Зам­председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин против. Мол, этот шаг автоматически повысит стоимость квадратного метра на рынке. В то же время депутат признаётся, когда ему поручили заниматься проблемами дольщиков всей страны, масштабов бедствия он не представлял. «Проблема носит стихийный характер, - говорит Александр Сидякин. - Нет точности даже в цифрах. По данным Минстроя РФ, в стране 34 тыс. дольщиков. По нашим подсчётам, их 122 тыс. человек. Количество дольщиков всегда связано с кризисными явлениями в экономике. Застройщики не справлялись с обязательствами не в силу нечистоплотности (хотя в Татарстане есть и это), а из-за неправильного прогнозирования».

Одним из решений проблемы депутат называет Компенсационный фонд обманутых дольщиков, который создают по распоряжению Президента РФ. «Средства в фонд будут аккумулировать за счёт отчислений застройщиков в размере 1% от каждого договора долевого участия, - объясняет А. Сидякин. - Скорее всего, застройщики заложат свои отчисления в фонд в цену кв. метра, но другого способа радикально решить проблему нет. Существующая система страхования её не снимает - страховщики всячески противятся работать с застройщиками».

Элина Криушкина в эффективности компенсационного фонда сомневается. «И там жулики найдут лазейку, - говорит она. - Надо ужесточить конт­роль, давать объективные разрешения на строительство. Все стройки контролировать. Вот сейчас депутаты, общественники, надзорные органы ездят на площадки каждую неделю, хоть там и смотреть пока нечего. Что же раньше им мешало?»

Как отстоять свои права?

Юлия Королёва, юрист:

- Если застройщик не выполнил обязательства в срок, дольщики вправе расторгнуть договор с ним и потребовать обратно деньги. Они считаются средствами, полученными в пользование. И за пользование насчитываются серьёзные проценты, которые могут превышать сумму договора долевого участия. Если дольщики сочтут нужным, они могут судиться, сами инициировать банкротство застройщика.

Ждать завершения процедуры банкротства не надо. Она предполагает, что дольщики могут организовать ТСЖ, вывести свой дом из конкурсной массы и достраивать его сами - за счёт пустых квартир, свободных площадей. Это тоже выход. Просто нужно не быть пассивными, взяться и сделать – все законодательные нормы для этого есть. А в РФ такие традиции: самим ничего не делать, а ждать, когда за нас кто-то возьмёт и что-то решит.

Мнение власти

Рустам Минниханов, президент РТ:

- В 2016 году более тысячи семей (обманутых дольщиков. - Прим. ред.) получили долгожданное жильё. Прокуратура, правоохранительные органы оказывают максимальное содействие, изыс­кивают выведенные активы. Это огромная проблема. По Набережным Челнам в этом году есть шанс завершить её, но по Казани тема ещё будет долгой. Пока работаем по фактам правонарушений. Наша основная задача пресекать их на ранних стадиях, не создавать условий для развития таких ситуаций.

Вот недавний случай – для строительства рядом с отелем «Сафар» уже все разрешения выписали на уровне города. Уже дольщики пишут, что они оказались в сложной ситуации. Что это такое?! Из одного круга мы ещё не вышли, начинается второй. Ведь когда выписывают разрешения, нужно смотреть, за счёт каких финансовых ресурсов будут возводить дома, как всё это будут реализовывать. Нужно проверять каждый многоквартирный дом.

Что надо знать о застройщике? 

•  Без предварительной проверки выбирать застройщика нельзя. Было много случаев, когда люди знали, что дом проблемный, но предпочитали видеть только выгодную для них цену кв. метра и отдавали деньги, не думая о последствиях.
• Всю информацию о застройщиках, о том, какие проекты и как они сдавали, были ли у него нарушения, предписания из контролирующих органов, можно запросить в Управлении жилищной политики. Проверяя застройщика, можно потребовать у него финансовый баланс (по 214-му закону он обязан его дать) и обратиться к специалистам, которые умеют его анализировать.
• Привлекать деньги застройщик может только по договорам долевого участия, а не по предварительным договорам купли-продажи квартиры. Заключая договор, надо удостовериться, что он зарегистрирован в федеральной регистрационной службе. Это исключит возможность двойных продаж и гарантирует права дольщиков.

Смотрите также:

• Могут ли ТСЖ рассчитывать на поддержку при проведении капремонта? →
• По всем фронтам. Как ОНФ в Татарстане контролирует работу власти →
• Кто в доле хозяин. Что ждет обманутых дольщиков «Фона»? →