В Татарстане узаконят схему достройки проблемных домов. Для помощи обманутым дольщикам выделили более 250 гектаров земли. Участки раздадут компаниям, согласным довести долгострои до ума. Но пока к этому предложению с осторожностью относятся как дольщики, так и застройщики.
Какие подводные камни таит новый способ решения проблем дольщиков?
Раскрутить карусель
О том, что созданному в марте республиканскому фонду поддержки обманутых дольщиков передадут 15 земельных наделов, на днях сообщила представитель Казанского кремля Лилия Галимова. Речь идёт об участках в Казани и Набережных Челнах, Пестречинском и Высокогорском районах. На эти земли под застройку уже претендуют пять компаний. Участки им обещают раздать без торгов, но под обязательство достроить проблемные дома. В планах Кремля за четыре года решить проблемы 4,2 тыс. обманутых дольщиков.
Уже в 2018 году сдадут семь домов в Казани (дом №5 ЖК «МЧС»), Пестречинском районе (дома №1-4 ЖК «Молодёжный»), Зеленодольске (ул. Строителей) и Бавлах (ул. Зиновьева). И далее каждый год будут сдавать по шесть долгостроев. К примеру, в 2019 году сдадут один из домов в ЖК «Симфония». Однако дольщики этого комплекса признаются, что эту «дорожную карту» столько раз меняли, что веры уже нет. Многие согласились доплатить другой компании за достройку их домов, не дождавшись помощи властей.
«Наши дома достраивают с доплатой по 12 тыс. рублей за «квадрат», - говорит дольщица ЖК «Симфония» Элина Криушкина. - Дом почти достроили, сдача - в августе, передача документов - в ноябре. А соседи из дома №4 чего-то ждут, поэтому и дом их выглядит как крытый паркинг. Я не удивлюсь, если застройщик завысит для них показатели в смете и окажется, что полученная им бесплатно земля не покрывает расходов на достройку. И тогда никто ему не помешает установить доплату не ниже нашей. Я считаю, что новоявленный фонд включили в источники финансирования, чтобы погасить волну недовольства, но при этом доплата для дольщиков останется».
На схему выкупа имущества – подземных парковок и кладовок - согласились дольщики из дома №5 ЖК «МЧС». Эти деньги приняли в качестве доплаты за строительство.
«Нам тоже предлагают парковочные места по 550 тыс. руб. и кладовки в подвале, - рассказывает дольщица дома №4 ЖК «МЧС» Гульнара Закирова. – Но у меня машина дешевле стоит, чем эта парковка! Да и кладовки никому не нужны в таком количестве. Помощи от фонда мы ждём второй год, но в то, что эта карусель закрутится и решит наши проблемы, верится с трудом. Хотелось бы, чтобы при фонде создали рабочую группу дольщиков для контроля. Наш дом стоит на сваях, он без проекта, без разрешения на строительство, и нас опять отодвинули в конец программы – на 2021 год. Приоритет отдали домам в высокой степени готовности, хотя наш дом на 500 с лишним квартир. Застройщикам неинтересно связываться с проблемными домами, где придётся налаживать диалог и с дольщиками, и с властью».
Помощь или бизнес-проект?
По словам Лилии Галимовой, застройщики и сейчас берутся за проблемные дома с условием выделения им земли под застройку. Но если так, то в чём же принципиальное отличие новой схемы поддержки дольщиков?
«Механизм работает, и дома достраивают, но законодательной базы не хватало, - поясняет коммерческий директор строительной компании из Набережных Челнов Юрий Мочалин. - Раньше нужно было создать ЖСК, пройти процедуру банкротства застройщика, всё это затягивало процесс. Мы это проходили, когда достраивали такой проблемный дом. Основной плюс принятого решения для застройщика – возможность получить участок без торгов. В Челнах предлагают хорошие наделы, поэтому интересно, насколько прозрачной будет процедура выбора нового застройщика. Пока игроки рынка с осторожностью относятся к предложенной схеме, ведь не все имеют оборотные средства, чтобы не брать кредиты и не распылять деньги других дольщиков. К тому же строительство проблемных домов заморожено, но не законсервировано.
Так что долгострои начинают разрушаться, и есть опасность, что новый застройщик не заметит дефекты во время оценки объёмов достройки, а они проявятся. Учтут ли это? Не регламентирован и момент с доплатой со стороны дольщиков. Мы, например, достраивали без доплат, но ведь застройщик может запросить, сколько захочет. Нюансов много, и нужно прописать их в регламентах, иначе есть риск расплодить новых обманутых дольщиков. Для начала работы фонда средств и участков под застройку достаточно, но едва ли с их помощью удастся решить проблемы всех дольщиков. Даже если навскидку взять обеспеченность жильём на каждого из них по 21 кв. м и среднюю себестоимость строительства – 35 тыс. руб. за «квадрат», выйдет порядка 3 млрд руб. Сомневаюсь, что земли, которые передают фонду, имеют такую цену».
Если брать среднерыночную стоимость земли, то этого на достройку домов хватит, считает президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. «В Казани участки под строительство многоквартирных домов стоят по 0,9-1 млн руб. за сотку (в Казани выделили около 69 га, то есть 6,2-6,9 млрд руб. - Прим. ред.). В Пестречинском районе - около 300 тыс. руб. за сотку, - уточняет он. - Если дольщики будут софинансировать строительство, а застройщик ещё и земли получит, тогда получится, что это не фонд помощи дольщикам, а коммерческий бизнес-проект».